Debido al auge de las S.A.S. muchas compañías han optado por adoptar dicho régimen legal. En todo caso debe quedar claro que cuando las compañías tienen bienes inmuebles, estos últimos se deben relacionar, y la transformación se debe realizar por medio de escritura pública en notaría, pues la modificación, tradición, gravamen u cualquier otro acto jurídico que verse sobre inmuebles sólo puede ser registrado en la oficina de registro e instrumentos públicos por medio de escritura pública otorgada en notaría.
Sobre lo anterior emitió concepto la Superintendencia de Notariado y Registro de la siguiente forma:
Consulta No. 2631 ante la Oficina Asesora Jurídica
Superintendencia de Notariado y Registro
Para: Señora
VIVIANA GUZMAN
ESCOBAR
Gerente Servicios
Jurídicos
AG Consultores
Asunto: Actualización
de nombre de titular el derecho de dominio en transformación de sociedad.
Radicación
SNR2013ER030454 Código: CR-005
Señora Guzmán:
En atención a su
consulta en la cual expone lo siguiente:
Solicita el apoyo
jurídico para indicarles el procedimiento jurídico para realizar la actualización del nombre en el titular del
derecho real del dominio del inmueble de propiedad de la sociedad City Park
S.A.S., identificado con número de matrícula 100-159840.
Fundamenta su
petición, entre otro en los siguientes hechos:
1.
La Sociedad Simuladores
Recreacionales Integrados Ltda, en virtud de lo establecido en la ley
comercial, realizó cambio de nombre. Hoy en día funciona bajo el nombre de City
Park S.A.S., transformación que se hizo a través de escritura pública,
debidamente registrada en la Cámara de Comercio.
2.
Teniendo en cuenta la
mencionada transformación efectuada mediante escritura 1695 de 2011,
verbalmente y por escrito se ha solicitado a la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos de Manizales, para que realice la actualización del
nombre en el titular del derecho real de dominio del citado inmueble.
3.
Se resalta que no se está
realizando ninguna transacción con el inmueble, ni tampoco se está realizando
la inscripción de ningún acto jurídico.
4.
Tal actualización no ha sido
posible porque la Oficina de Registro argumenta en la escritura donde se está
transformando la sociedad no aparece relacionado el inmueble, a lo cual ustedes
dicen que en dicha escritura no tiene por qué aparecer ningún inmueble, que la
escritura se realizó conforme a la ley y se registró como allí se indica en la
cámara de comercio.
5.
La Sociedad Simuladores
Recreacionales Integrados Ltda, cambió de nombre a Ctiy Park, pero es la misma
sociedad.
Al respecto le
informo
Marco Jurídico
Código de Comercio
Ley 1579 de 2012
Decreto 2163 de 2011.
Consideraciones de la
Oficina Asesora Jurídica
Sobre el particular,
es necesario precisar que los conceptos emitidos po esta Oficina Jurídica, se
ciñen a los parámetros establecidos en el artículo 23 de la Ley 137 de 2011,
esto es, no comprometen la responsabilidad de esta Superintendencia, ni son de
obligatorio acatamiento o ejecución por los Registradores de Instrumentos
Públicos y/o Notarios del país.
Aquellos, simplemente
reflejan el criterio que sobre una materia en particular pueda tener esta
entidad y se profieren en desarrollo de las funciones asignadas por el decreto
2163 de 2011.
DE LA COMPETENCIA ASIGNADA A LAS OFICINAS DE REGISTRO DE
INSTRUMENTOS PUBLICOS
Las Oficinas de Registro
de Instrumentos Públicos son
dependencias de la Superintendencia de Notariado y Registro; pero autónomas en
el ejercicio de la función registral, de conformidad con lo establecido en el
Decreto 2163 de 2011,. Que en su artículo 30 dispone:
“( ) Articulo 30. Registradores de Instrumentos Públicos,
Los Registradores de Instrumentos públicos son
los responsable del funcionamiento técnico administrativo de las
respectivas oficinas.
Además de las funciones que les señálela ley, cumplirán
las que establezca el Gobierno Nacional, con arreglo a lo dispuesto en este
decreto. Los registradores principales ejercerán la coordinación técnica y
administrativa de las oficina seccionales que de él dependan, de conformidad
con los reglamentos que se expidan.”.
Fundamenta la competencia de las Oficinas de Registro de
Instrumentos, el Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos (Ley 1579 de 2012) que consagra:
“Articulo 1º.- El
registro de instrumentos públicos es un servicio público prestado por el
Estado, por funcionarios denominados Registradores de Instrumentos Públicos, en
la forma aquí establecida y para los
fines y con los efectos consagrados en las leyes.”.
El registro de la
propiedad inmobiliaria es un servicio público que consiste en anotar, en un
folio de matrícula inmobiliaria, los datos más importantes de los actos,
contratos o providencias sujetos a registro y de los que dispongan su
cancelación, con el fin de que cualquier persona interesado conozca en todo
momento el estado jurídico de los bienes inmuebles matriculados.
Como objetivos
básicos del registro de la propiedad inmobiliaria están, el servir de medio de
tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales
constituidos en ellos, y el dar publicidad a los actos, contrato que trasladan
el dominio de los mismo bienes raíces o le imponen gravámenes o limitaciones,
poniendo al alcance de todos el estado jurídico de la propiedad inmueble, única
manera de que surtan efectos respecto de tercero.
La función que ejerce
la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos es la servir de medio de
tradición y dar publicidad a los actos y se encuentra debidamente regulada en
la Ley 1579 de 2012, disposición que otorga autonomía en el ejercicio de sus
funciones a los Registradores y se ejerce sobre el circulo registral asignado
por la ley.
Corresponde a la
Coordinación Jurídica de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos,
calificar y examinar el documento, estudio que le permita incluir si procede o
no el registro así como los términos en que deje extenderse la anotación
respectiva.
De otra par, los
artículos 167 y ss. Del Código de Comercio, disponen:
ARTÍCULO 167. <REFORMA DE CONTRATO SOCIAL POR TRANSFORMACIÓN DE
SOCIEDAD>. Una sociedad podrá, antes de su disolución, adoptar cualquiera
otra de las formas de la sociedad comercial reguladas en este Código, mediante
una reforma del contrato social.
La transformación no producirá solución de continuidad en la existencia
de la sociedad como persona jurídica, ni en sus actividades ni en su
patrimonio.
ARTÍCULO 168. <APROBACIÓN DE
TRANSFORMACIONES QUE IMPONGAN MAYORES RESPONSABILIDADES>. <Ver Notas del
Editor> Cuando la transformación imponga a los socios una responsabilidad
mayor que la contraída bajo la forma anterior, deberá ser aprobada por
unanimidad.
En los demás casos, los asociados disidentes o ausentes podrán ejercer
el derecho de retiro, dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de
transformación, sin disminuir su responsabilidad frente a terceros.
ARTÍCULO 169. <MODIFICACIÓN DE
LA RESPONSABILIDAD EN LA TRANSFORMACIÓN>. Si en virtud de la transformación
se modifica la responsabilidad de los socios frente a terceros, dicha
modificación no afectará las obligaciones contraídas por la sociedad con
anterioridad a la inscripción del acuerdo de transformación en el registro
mercantil.
ARTÍCULO 170. <INSERTO DE
BALANCE EN ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFORMACIÓN>. En la escritura pública de
transformación deberá insertarse un balance general, que servirá de base para
determinar el capital de la sociedad transformada, aprobado por la asamblea o
por la junta de socios y autorizado por un contador público.
ARTÍCULO 171. <REQUISITOS PARA
LA VALIDEZ DE LA TRANSFORMACIÓN>. Para que sea válida la transformación será
necesario que la sociedad reúna los requisitos exigidos en este Código para la
nueva forma de sociedad.
La Sociedad limitada
al transformarse en SAS, conserva el Nit, la matrícula y la antigüedad. La
primera se rige mediante la ley 222 de 1995
y la segunda pro la ley 1258 del 2008.
Cambio de nombre de
una sociedad comercial.-
Como persona jurídica
que es la sociedad comercial goza de unos atributos de la personalidad entre
los que se encuentran en nombre y el domicilio social. El primero de tales
atributos se forma como se dispone en relación con cada uno de los tipos de
sociedad que regula el Código de Comercio. Dicho nombre debe constar en los estatutos
de la sociedad, por lo que su cambio o modificación implican una reforma del
contrato social (artículos 110 Num 2º y 158 y ss C.Co).
Es d_____ que el
cambio de nombre de una compañía no trae como consecuencia de la extinción de
la persona jurídica, toda vez que esta continua desarrollando sus actividades
pero bajo una denominación o razón social diferente, conservando su patrimonio
y por consiguiente los activos y pasivos que lo constituyen.
Ahora solo bien de
conformidad con el literal a) del artículo 4 de la Ley 1579 de 2012 “Estatuto
de Registro de Instrumentos Públicos” dispone:
Articulo 4º actos,
títulos y documentos sujetos al registro. Estan ______ registro
a) Todo acto,
contrato, decisión contenido en
escritura pública, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique
constitución, declaración aclaración o extinción del dominio u otro derecho
real principal o accesorio sobre
De la lectura del
aparte aquí transcrito se evidencia que “todo acto o contrato contenido en
escritura pública que implique constitución, declaración, aclaración,
adjudicación, modificación, limitación, gravamen () traslación o extinción del
dominio u otro derecho real principal accesorio sobre bienes inmueble; (…)”,
está sujeto a registro.
También dispone el artículo 11 del Código de Comercio:
Art 111.--Copia de la escritura social será Inscrita en el registro
mercantil de la cámara de comercio con
jurisdicción en el lugar donde la sociedad establezca su domicilio principal.
Si se abren sucursales o se fijan otros domicilios, dicha _____ deberá ser registrada también en las cámaras de
comercio que solo ___ a los lugares de dichas sucursales, si no pertenecen al
mismo distrito de la cámara del domicilio principal.
Cuando se hagan aportes de inmueble o de derechos reales relativos a dicha
clase de bienes, o se establezcan gravámenes o limitaciones sobre los mismos, la
escritura social deberá registrarse en la forma y lugar prescritos en el Código
Civil que los actos relacionados con la propiedad inmueble”
De lectura de las
normas aquí transcritas, y para atender a su solicitud, se entiende que para
actualizar el nombre del titular del derecho de ______ una sociedad comercial
se ha transformado, podría otorgarse escritura de adición a a aquerlla que
contiene la transformación por cambio de razón social, mucho mas si como lo
dispone el Código de Comercio en el articulo 170 “ (…)En la escritura pública de transformación deberá insertarse un balance
general, que servirá de base para determinar el capital de la sociedad
transformada, aprobado por la asamblea o por la junta de socios y autorizado
por un contador público. De donde se evidencia
que en dicho balance debe(n) aparecer relacionado(s) el inmueble o los
inmuebles de propiedad de la sociedad que será transformada.
Transformación
sociedad anónima en S.A.S.
por
escritura pública
Consulta No. 2625 de
28 de julio de 2009
Consulta
Cuando una sociedad por
acciones, anónima o en comandita que tiene bienes raíces se transforma en una
Sociedad por Acciones Simplificada ¿es necesario traspasar los bienes por
escritura pública, o simplemente quedan automáticamente en cabeza de la nueva
S.A.S.?
Aclara quien consulta que la
sociedad no sufre ningún cambio ni en su patrimonio ni en sus socios.
Marco Jurídico
. Ley 1258 de 2008
Consideraciones de la
Oficina
Asesora Jurídica
Previo a dar respuesta a la
pregunta formulada, es preciso transcribir el parágrafo 2° del artículo 5° y el
artículo 31 de la Ley 1258 de 2008.
Sobre el particular, y en lo
que al documento privado de constitución de la sociedad por acciones
simplificada se refiere, es preciso tener en cuenta lo previsto en el artículo
5° de la Ley 1258 de 2008:
“La sociedad por acciones
simplificada se creará mediante contrato o acto unilateral que conste en
documento privado, inscrito en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio
del lugar en que la sociedad establezca su domicilio principal, en el cual se
expresará cuando menos lo siguiente:
(…)
Parágrafo
1º. “Cuando
los activos aportados a la sociedad comprendan bienes cuya transferencia
requiera escritura pública, la constitución de la sociedad deberá hacerse de
igual manera e inscribirse también en los registros correspondientes.”
Sobre el particular, resulta
pertinente en primer término traer la colación lo que respecto de la
transformación de una sociedad anónima en sociedad por acciones simplificada,
expresó a saber:
En cuanto a las formalidades
y requisitos necesarios para la transformación de una sociedad anónima en
sociedad por acciones simplificada, es de anotar que con excepción de las
particularidades indicadas para tal fin en el artículo 31 de la Ley 1258 de
2008, relativas al documento de transformación y al quórum decisorio, se
aplicarán las disposiciones del Código de Comercio y de la Ley 222 de 1995.
SUPERINTENDENCIA
DE NOTARIADO Y REGISTRO
Realizando una
interpretación armónica del parágrafo 2° del artículo 5° de la Ley 1258 de 2008
y del artículo 31 de la misma norma, se ha de señalar que cuando la primera de
las disposiciones citadas determina que los activos aportados a la sociedad
comprendan bienes cuya transferencia requiera escritura pública, la
constitución de la sociedad deberá hacerse de igual manera e inscribirse en los
registros correspondientes mientras que la segunda se refiere a la
transformación de sociedades por acciones en Sociedades por Acciones
Simplificadas, una vez se apruebe unánimemente la transformación por sus
accionistas deberá constar en documento privado contentivo de la determinación
ha de inscribirse en el registro mercantil del domicilio principal de la
sociedad y en aquellos domicilios donde esta cuente con establecimiento de
comercio.
El presente concepto se expide de acuerdo con
el artículo 25 del Código Contencioso.
Administrativo que en su
inciso tercero contempla: “Las respuestas en estos casos no comprometerán la
responsabilidad de las entidades que las atienden, ni serán de obligatorio
cumplimiento o ejecución”.
SUPERINTENDENCIA
DE NOTARIADO Y REGISTRO
notaria en Bogotá venta, las notarias deben consultar el registro de escrituras de compraventa y de matrimonio a la vez que de ventas o compraventas que se realicen en bogotá, los divorcios y los matrimonios y las compraventa se hacen en notaria bogotá por medio de escritura otorgada en notaria en bogotá. los divorcios en notaria, y las sucesiones en notaria, y los matrimonios en notaria de bogotá, y las insolvencias se deben realizar ante notario por intermedio de requisitos que se deben complir en totalidad. La notaria décima se ubica en la carrera 14 #98-60. La notaria décima atiende matrimonio y divorcios y trámites de insolvencia y matrimonio fuera de despacho. La notaria es del círculo de bogotá. la notaria de bogotá dispone de todo los necesaria para que el servicios notarial sea el mejor posible. También se realizan matrimonios en el despacho de la notaría y compraventas, insolvencias en notaria, y en general todos los actos en notaria en bogotá. https://www.supernotariado.gov.co/portalsnr/
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