NO ES POSIBLE CONSTITUIR UN DERECHO DE USUFRUCTO SOBRE QUIEN TAN SÓLO TIENE DERECHOS Y ACCIONES

Consulta 2110 de 2013 ante la Oficina Asesora Jurídica

De la Superintendencia de Notariado y Registro

Para:      Señora

              María Marina Mora Mora

              Euler206gmail.com

              Calle 2 No. 4-14

             Samaniego - Nariño

Asunto: Reserva de Usufructo sobre derechos y acciones

               Escrito con radicado SNR2013ER024820

               CR-005 Inscripciones

 

Señora María Marina:

Atendiendo el escrito radicado con el número de la referencia mediante el cual solicita a esta Superintendencia emita concepto instructivo o informativo acerca de la viabilidad si mediante oficio dirigido al Registrador de Instrumentos Públicos de Samaniego, pueda mediante acto administrativo hacer la corrección, cancelación o anulación de la anotación 12 (constitución de usufructo) en la matricula inmobiliaria 250-12346.

Marco Jurídico

• Código Civil

• Ley 1579 de 2012

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica:

Sobre el particular, es necesario precisar que los conceptos emitidos por esta Oficina Jurídica, se ciñen a los parámetros establecidos por el artículo 28 de la Ley 1437 de 18 de enero de 2011 Código de procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo), esto es, no son de obligatorio acatamiento o ejecución por los Registradores de Instrumentos Públicos y/o Notarios del país. Aquellos, simplemente reflejan el criterio que sobre una materia en particular pueda tener esta entidad y se profieren en desarrollo de las funciones asignadas por el decreto 2163 de 2011.

El registro de la propiedad inmobiliaria es un servicio público que consiste en anotar, en un folio de matrícula inmobiliaria, los datos más importantes de los actos, contratos o providencias sujetos a registro y de los que dispongan su cancelación, con el fin de que cualquier persona interesada conozca en todo momento el estado jurídico de los bienes inmuebles matriculados.

Como objetivos básicos del registro de la propiedad inmobiliaria están, el servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos; dar publicidad a los actos y contratos que trasladan el dominio de los mismos bienes raíces o le imponen gravámenes o limitaciones, poniendo al alcance de todos el estado jurídico de la propiedad inmueble, única manera de que surtan efectos respecto de terceros; y revestir de mérito probatorio a todos los instrumentos públicos sujetos a inscripción, función que se ejerce por las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y que se encuentra debidamente regulada por la Ley 1579 del 01 de octubre de 2012.

El Decreto 2163 de 2011 establece que a la Superintendencia de Notariado y Registro, le compete la inspección y vigilancia en la prestación de los servicios públicos de registro y de notariado; así como la segunda instancia ante la Dirección de Registro, respecto de los actos administrativos expedidos por los Registra dores de Instrumentos Públicos. (Agotamiento de Vía Gubernativa).

Las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos son dependencias de la Superintendencia de Notariado y Registro; pero autónomas en su función registral, de conformidad con lo establecido en el Decreto 2163 de 2011, que en su artículo 30 dispone:

"(..) Articulo 30. Registradores de Instrumentos Públicos. Los registradores de instrumentos públicos son los responsables del funcionamiento técnico y administrativo de las respectivas oficinas.

Además de las funciones que les señale la ley, cumplirán las que establezca el Gobierno Nacional, con arreglo a lo dispuesto en este decreto. Los registradores principales ejercerán la coordinación técnica y administrativa de las oficinas seccionales que de él dependan, de conformidad con los reglamentos que se expidan.". Fundamenta la competencia de las Oficinas de Registro de instrumentos, el Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos (Ley 1579 de 2012) que consagra:

"Articulo 1°. Naturaleza del registro. El registro de la propiedad inmueble es un servicio público prestado por el Estado por funcionarios denominados Registradores de Instrumentos Públicos, en la forma aquí establecida y para los fines y con los efectos consagrados en las leyes.". Negrilla fuera de texto.

Así las cosas frente a la solicitud que nos ocupa me permito manifestarle que esta Oficina carece de competencia para emitir órdenes a los Registradores de Instrumentos Públicos respecto de la función registra! que ejercen, razón por la cual, en caso de existir fundamento legal que le permita establecer que un acto publicitado en un folio de matrícula inmobiliaria no se ajusta en derecho o a la realidad jurídica del bien inmueble, puede elevar la solicitud de corrección correspondiente al Registrador de Instrumentos Públicos.

No obstante lo anterior procederemos a emitir nuestra posición jurídica sobre la viabilidad de inscripción de actos de constitución de usufructo sobre derechos de falsa tradición o dominio incompleto, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 2 0 del artículo 14 del Decreto 2163 de 2011.

El PLENO DOMINIO hace referencia a la forma de adquirir los derechos reales sobre bienes inmuebles en la forma y términos prevista por los artículos 665 y 669 del Código Civil, y como modos de adquirir encontramos la tradición, la prescripción, la accesión, la sucesión y la Ocupación.

Como características del pleno dominio encontramos que permite a su titular el uso, goce y disposición del inmueble, que el derecho es divisible, transferible, embargable, sobre él se puede constituir patrimonio de familia y afectación a vivienda familiar, entre otros. El título del pleno dominio lo constituye una escritura pública (compraventa), o una resolución administrativa (baldíos), o una sentencia judicial (declaratoria de prescripción).

El DOMINIO INCOMPLETO se puede determinar por varios aspectos, dentro de los cuales encontramos la falsa tradición y la posesión inscrita.

La falsa tradición es la inscripción en el registro de instrumentos públicos del acto de transferencia de un derecho incompleto que se hace a favor de una persona, por parte de quien carece de dominio sobre determinado inmueble.

Existen varios actos dentro de la falsa tradición, dentro de los cuales se destacan la compraventa de derechos y acciones, adjudicación en sucesión ilíquida (partición amigable); mejoras, posesión, enajenación de cuerpo cierto teniendo solo derechos de cuota, venta de cosa ajena, remate de derechos y acciones, entre otros.

La falsa tradición tiene como características, que no se transfiere la propiedad y no permite ejecutar actos de señor y dueño tales como: enajenar el derecho real de dominio, englobar, construir servidumbres, propiedad horizontal, entre otros.

El dominio es en principio un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo, que confiere a su titular las tres facultades de usa, gozar y disponer de la cosa o bien sobre que recae.

Dicho derecho es, sin embargo, susceptible de sufrir limitaciones en la duración, extensión o ejercicio de los atributos que lo integran. Tales restricciones pueden ser legales o voluntarias, en el sentido de ser impuestas por la ley o por un acto jurídico del propio titular del dominio. Entre estas limitaciones figura la constitución de un usufructo, o sea del derecho de usar y gozar de la cosa, con independencia de la facultad de disponer del mismo bien sobre el que se ejerce dicho usufructo. Cuando el dominio se halla separado del uso y goce, se lo llama mera o nuda propiedad. (C.C. art. 669).

El usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de usar y gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y de restituirla a su dueño, supone necesariamente la coexistencia de dos derechos, el del nudo propietario y el del usufructuario, y tiene una duración limitada (C.C. arts. 823 y 824).

Así las cosas, la constitución de un usufructo se realiza por parte del titular del derecho real de dominio, por cualquiera de las formas dispuestas en el artículo 825 del C.C. De los hechos presentados en el escrito de consulta se indica que el señor Segundo Guillermo Mora Mora, era titular de unos derechos y acciones respecto del bien inmueble identificado con folio de matrícula número 250-12346, frente a lo cual observamos que los derechos herencia les o derechos y acciones en sucesión se conocen con el nombre de derechos hereditarios; su enajenación es la que hace el heredero antes de producirse la partición judicial de los bienes del causante.

Dentro de estos derechos se entienden comprendidos los derechos de gananciales que puede también enajenar el cónyuge supérstite antes de hacerse la partición de la herencia.

La venta de estos derechos y acciones no es venta de inmueble, más si dicha enajenación se radica en un determinado bien raíz, es con el fin de facilitar su inscripción en el folio de matrícula respectivo para efectos de publicidad ante terceros.

Por todo lo antes expuesto, esta Oficina considera que no es procedente la constitución de un usufructo por parte de quien solo tiene derechos y acciones, y por ende la inscripción por parte de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dado que el usufructo representa una desmembración de la propiedad; el título de derechos y acciones solo tiene una mera expectativa frente al bien inmueble que se reflejará en la sucesión del causante quien si es el titular del derecho real de dominio.

Por lo anterior espero que sus interrogantes hayan sido absueltas de la mejor manera y seguiremos atentos a cualquier inquietud

Atentamente,

Marcos Jaher Parra Oviedo

Jefe Oficina Asesora Jurídica

NOTARIA	DIRECCIÓN	LOCALIDAD
Notaría 1	Calle 16 #4-62	Santa Fe
Notaría 2	Carrera 13 #64-29	Chapinero
Notaría 3	Calle 13 #8A-34 Int. 3 Loc. 9 y 10	Santa Fe
Notaría 4	Carrera 8 #17-30 Piso 3-4	Santa Fe
Notaría 5	Carrera 15A #120-63	Usaquén
Notaría 6	Carrera 9 #69-31	Chapinero
Notaría 7	Carrera 7 #22-86 Bloque B	Santa Fe
Notaría 8	Carrera 16 #80-90	Chapinero
Notaría 9	Calle 63 #10-83 Piso 2	Chapinero
Notaría 10	Carrera 14 #98-60	Chapinero
Notaría 11	Calle 85 #10-74	Chapinero
Notaría 12	Calle 40A #13-65	Chapinero
Notaría 13	Carrera 13 #64-39 Int. 8-10	Chapinero
Notaría 14	Calle 53 #21-20	Teusaquillo
Notaría 15	Carrera 11B #98-48	Chapinero
Notaría 16	Carrera 9 #69A-81	Chapinero
Notaría 17	Av. Carrera 10 #16-22 Sur	San Cristóbal
Notaría 18	Carrera 13 #27-20	Santa Fe
Notaría 19	Carrera 13 #60-53	Chapinero
Notaría 20	Calle 76 #14-23	Chapinero
Notaría 21	Calle 70A #8-27	Chapinero
Notaría 22	Calle 104 #14A-66	Usaquén
Notaría 23	Carrera 13 #27-50 - Loc. 182-183	Santa Fe
Notaría 24	Carrera 14 #79-25	Chapinero
Notaría 25	Calle 93B #15-34 - Int. 101-105-201	Chapinero
Notaría 26	Carrera 12 #93-26	Chapinero
Notaría 27	Carrera 15 #75-24	Chapinero
Notaría 28	Carrera 12 #70-44	Chapinero
Notaría 29	Carrera 13 #33-42	Teusaquillo
Notaría 30	Carrera 15 #92-73	Chapinero
Notaría 31	Calle 117 #6A-19	Usaquén
Notaría 32	Carrera 13 #76-34	Chapinero
Notaría 33	Carrera 7 #56-99	Chapinero
Notaría 34	Calle 118 #15-15	Usaquén
Notaría 35	Av. Calle 82N#11-62/64 - Loc. 102	Chapinero
Notaría 36	Calle 71A #14A-22	Barrios Unidos
Notaría 37	Calle 67 #7-90	Chapinero
Notaría 38	Carrera 13 #35-69	Santa Fe
Notaría 39	Calle 119 #14-26	Usaquén
Notaría 40	Calle 76 #16-33	Chapinero
Notaría 41	Carrera 15 #75-09	Chapinero
Notaría 42	Calle 85 #14-53	Chapinero
Notaría 43	Av. Carrera 19 #109-40	Usaquén
Notaría 44	Calle 15 #96-07	Chapinero
Notaría 45	Carrera 15 #91-06	Chapinero
Notaría 46	Calle 100 #17-25 - Piso 2	Chapinero
Notaría 47	Calle 101 #45A-32	Suba
Notaría 48	Av. Caracas #75-77	Barrios Unidos
Notaría 49	Calle 13 #45-21	Puente Aranda
Notaría 50	Calle 18 #28A-51	Mártires
Notaría 51	Av. Boyacá #74-39	Engativá
Notaría 52	Trans. 55 #99-69 C.C. Iserra 100 Lobby	Barrios Unidos
Notaría 53	Carrera 70B #26-20 Sur	Kennedy
Notaría 54	Carrera 10 #15-04 Sur	San Cristóbal
Notaría 55	Calle 18A #98-53	Fontibón
Notaría 56	Carrera 73 #59-12 - C.C. Metro Sur	Ciudad Bolívar
Notaría 57	Av. Calle 45A Sur #50-47	Puente Aranda
Notaría 58	Calle 51 #16A-15 Sur	Tunjuelito
Notaría 59	Calle 146C Bis #90-11	Suba
Notaría 60	Av. Calle 161 #16A-32	Usaquén
Notaría 61	Calle 13 #60-81	Puente Aranda
Notaría 62	Carrera 24 #53-26	Teusaquillo
Notaría 63	Av. Calle 127 #70D-80	Suba
Notaría 64	Calle 25G #73A-29	Fontibón
Notaría 65	Carrera 6 #67-18	Chapinero
Notaría 66	Calle 69F Bis Sur #1B-23	Usme
Notaría 67	Av. Calle 72 #82-39/45	Engativá
Notaría 68	Calle 37 Sur #78H-33	Kennedy
Notaría 69	Av. Calle 134 #7B-83 - Edif. El Bosque Loc. 1	Usaquén
Notaría 70	Carrera 69J #72-36	Engativá
Notaría 71	Carrera 17 #61A-40 (Nueva. Ubicación)	Chapinero
Notaría 72	Calle 71 #10-53	Chapinero
Notaría 73	Av. El Dorado #69C-03 Hotel Sheraton Loc. 103	Fontibón
Notaría 74	Carrera 80I #61-15 Sur	Bosa
Notaría 75	Av. Suba #106-52	Suba
Notaría 76	Calle 53 #73A-73	Engativá
Notaría 77	Calle 122 #15-21 Loc. 201	Usaquén

Extranjeros deben aportar inventario solemne de bienes de sus hijos menores si van a contraer nupcias en notaria, con ciudadanos colombianos.

CONCEPTO SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

 

Extranjeros deben aportar inventario solemne de bienes de sus hijos menores si van a contraer nupcias en notaria, con ciudadanos colombianos.

 

Referencia:     Escrito radicado con el número ER – 034014. inventario solemne para persona Extranjera

 

Doctora : Ocampo Giraldo

 

Me refiero a la consulta citada en la referencia e la cual, solicita en virtud de los hechos que expone a continuación:

 

·         Como se establece quien es la autoridad competente para certificar que no existe autoridad encargada de elaborar el inventario solemne de bienes del menor en ese país extranjero.?

·         Si el extranjero se encuentra en nuestro país y no logro establecer quien se debe expedir la certificación de que no se tramita se puede negar dar tramite a la solicitud del matrimonio?

 

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica

 

En atención a la solicitud con el numero citado en la referencia , me permito manifestarle, que con base en el principio de derecho “locus regid actum” oa forma de los actos jurídicos se rige por la ley del lugar de su celebración, o en principio para sus efectos.

 

El articulo 4º de la constitución nacional manifiesta que:  “es deber los nacionales y extranjeros en Colombia acatar la constitución y las leyes, y acatar y obedecer a las autoridades” en concordancia con este articulo  el articulo 18 del código civil preceptúa lo siguiente: “ la ley es obligatoria tanto a los nacionales como a los extranjeros residentes en Colombia”

Para la celebración de un matrimonio civil de un colombiano y un extranjero se debe cumplir con unos requisitos, establecidos en el decreto 2668 de 1988, en virtud del cual se autoriza la celebración del matrimonio civil ante Notario público y el Decreto 1556 de 1986, en el cual se modifica  el articulo 4º del Decreto ley 2668 de 1988.

El inciso segundo del articulo 3º del Decreto 2668 de 1988 de manera literal expone lo siguiente:

 “ si de segundas nupcias se trata sea acompañara, además, el registro civil de defunción del cónyuge con quien se estuvo unido anterior a los registros civiles donde conste la sentencia, de divorcio o de nulidad o de dispensa pontifica , debidamente registrada o un inventario, solemne de bienes en caso de existir hijos de procedente matrimonio, en la forma prevista por la ley.

 

El articulo 5º del  Decreto 2820 de 1974, que modifico el articulo 169 del Código Civil, expresa:

 

“la persona que teniendo hijos bajo su patria potestad o bajo su tutela o curatela, deberá proceder al inventario solemne de bienes que este administrando.

Para la confesión de dichos bienes se dará a los hijos un curador especial.

 

Por lo expuesto y de acuerdo a la normativa citada, los Notarios deben solicitar a la persona extranjera el inventario de solemne de de bienes, si tiene hijos menores toda vez que la norma no establece distinción alguna referente si existen o no bienes, o si son o no persona extranjeras.

De acuerdo a lo consultado por el Código Civil español en su articulo 49 de manera literal expresa lo siguiente:

Articulo 46: cualquier español podrá contraer matrimonio dentro o fuera de España:

1.    Ante un juez, Alcalde o funcionario señalado por este código

2.    En la forma religiosa legalmente prevista

También podrá contraer matrimonio fuera de España con arreglo a la forma establecida por la ley del lugar de celebración.

En consecuencia, la normatividad de España autoriza a sus ciudadanos contraer nupcias fuera de su ciudad natal, así como los autoriza la misma la presente respuesta tiene la naturaleza de un concepto jurídico; solemne constituye un criterio auxiliar de la interpretación de conformidad con lo establecido en los artículos 26 del Código Civil y 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

Finalmente le informamos que esta superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la siguiente dirección, www.supernotariado.gov.co/supernotariado/, en el link de normatividad. Ahí encontrara normativa, jurisprudencia y doctrina sobre el servicio de notariado, en particular los conceptos emitidos por esta entidad.

Sin otro en particular,

 

Marcos Jaher Parra Oviedo

Jefe Oficina Asesora Jurídica

DOCUMENTOS PARA DIVORCIO EN NOTARIA Y FACULTADES QUE DEBE CONTENER EL PODER

CONCEPTO SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO

 

PODER PARA DIVORCIO ANTE NOTARIA

 

Asunto: Escrito radicado con el número ER-023057. Poder para Divorcio.

 

Señora Pérez Colmenares:

Me refiero a la consulta citada en la referencia, con la cual solicita, en virtud de los hechos que expone a continuación:

• En el poder que se presenta para iniciar un trámite de divorcio de mutuo acuerdo por vía notarial, es requisito que exprese la facultad para firmar escritura de divorcio. Marco jurídico

Ley 962 del 2005;

Decreto 4436 2005.

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica:

A continuación se transcribe la norma que nos orientan respecto del interrogante planteado por el consultante:

Decreto 4436 2005 1

"Artículo 2. La petición, el acuerdo y sus anexos. La petición de divorcio del matrimonio civil o la cesación de los efectos civiles de los matrimonios religiosos, será presentada por intermedio de abogado, tal como lo dispone el artículo 34 de

La Ley 962 de 2005.

Los cónyuges presentarán personalmente el poder ante Notario o juez. La petición de divorcio contendrá:

a) Los nombres, apellidos, documento de identidad, edad y residencia de los cónyuges.

b) El acuerdo suscrito por los cónyuges con la manifestación de voluntad de divorciarse o de que cesen los efectos civiles del matrimonio religioso. Además contendrá disposiciones sobre el cumplimiento de las obligaciones alimentarias entre ellos, si es el caso, y el estado en que se encuentra la sociedad conyugal; y se informará sobre la existencia de hijos menores de edad;

 

c) Si hubiere hijos menores de edad, el acuerdo también comprenderá los siguientes aspectos: la forma en que contribuirán los padres a la crianza, educación y establecimiento de los mismos, precisando la cuantía de la obligación alimentaria, conforme al artículo 133 del Código del Menor, indicando lugar y forma de su cumplimiento y demás aspectos que se estimen necesarios; custodia y cuidado personal de los menores; y régimen de visitas con la periodicidad de las mismas;

d) Los anexos siguientes:

Por el cual se reglamenta el articulo 34 de la Ley 962 de 2005, y se señalan los derechos notariales correspondientes ¿Copias o certificados de los registros civiles de nacimiento y matrimonio de los cónyuges, y habiendo hijos menores, las copias o los certificados de los registros civiles de nacimiento de los mismos. ¿El poder de los cónyuges al abogado para que adelante y lleve a término el divorcio o la cesación de efectos civiles del matrimonio religioso ante Notario, incluyendo expresamente, si así lo deciden, la facultad para firmar la Escritura Pública correspondiente. ¿ El concepto del Defensor de Familia, en el caso de que haya hijos menores de edad, si por cualquier circunstancia legal ya se cuenta con este, sin perjuicio de la notificación del acuerdo de los cónyuges establecida en el parágrafo del artículo 34 de la Ley 962 de 2005.(Negrillas fuera de texto)

De lo expuesto en la norma anterior se evidencia que la petición del divorcio del matrimonio civil o la cesación de los efectos civiles de los matrimonios religiosos, será presentada por intermedio de abogado, tal y como lo dispone el artículo 34 de la Ley 962 de 2005. Los cónyuges presentarán personalmente el poder ante Notario o Juez.

El poder en el asunto descrito, debe especificar que es para solicitar el divorcio del matrimonio civil y la cesación de efectos civiles del matrimonio católico, especificando la fecha que se celebró el matrimonio, con el nombre del ex cónyuge y además para suscribir la respectiva escritura pública.

El anterior poder, se rige por las normas de todo poder, es así, que los poderes conferidos para la gestión de negocios, se rigen por las normas establecidas en el Código Civil que se refieren a la figura jurídica del mandato; es así como el artículo 2142 del C.C. contempla el contrato en sí Mismo y el artículo 2156 consagra dos clases de mandato, el general si se da para todos los negocios del mandante, y el especial si comprende uno o más negocios especialmente determinados.

Estos requisitos están expresamente previstos en el artículo 14 del Decreto

2148 de 1983, que de manera literal expresa lo siguiente:

El poder otorgado por documento privado deberá ser presentado personalmente o reconocido ante juez o notario, con las formalidades de ley"

Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la siguiente dirección' htto://www.subernotariado.gov.co/sunernotariado/ en el link de normatividad. Ahí encontrará normativa, jurisprudencia y doctrina sobre el servicio de notariado, en particular los conceptos emitidos por esta Entidad.

La presente respuesta tiene la naturaleza de un concepto jurídico; solamente constituye un criterio auxiliar de interpretación, de conformidad con lo establecido en los artículos 26 2 del Código Civil y 28 3 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

 

Sin otro particular, 

 

Marcos Jaher Parra Oviedo

Jefe Oficina  Asesora Jurídica

Levantamiento de medidas cautelares sobre inmubles

Consulta 3186 ante la Oficina Asesora Jurídica

Superintendencia de Notariado y Registro

 

Para: Doctora      ALEXIS FELICIA FERNANDEZ PABA

                              Jefe Coordinación de Gestión de Cobranzas

                              Subdirección de Gestión de Recaudo y Cobranzas

                             Carrera 8 # 6C-38 piso 4

                             Ciudad.

 

Asunto:               Levantamiento medidas cautelares

                            Oficio 100-224-335-620, radicado SNR2013ER039070

                            CR-005

 

Apreciada Doctora:

Atendiendo el oficio radicado con el número mencionado en el asunto, donde solicita el protocolo o lineamientos internos o externos establecidos a las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos para el levantamiento de medidas cautelares, así como la normatividad existente en caso de duplicidad de folios de matrícula inmobiliaria.

Lo anterior por las dificultades en la disparidad de criterios que han tenido a nivel nacional cada vez que una de sus Direcciones Seccionales ordena el desembargo de un bien inmueble y duplicidad de folios en algunos casos, por lo que agradece la aclaración de esos temas.

Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica:

Sobre el particular, es necesario precisar que los conceptos emitidos por esta Oficina Jurídica, se ciñen a los parámetros establecidos por el inciso tercero del artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, esto es, no comprometen la responsabilidad de esta Superintendencia, ni son de obligatorio acatamiento o ejecución por los Registradores de Instrumentos Públicos y/o Notarios del país. Aquellos, simplemente reflejan el criterio que sobre una materia en particular pueda tener esta entidad y se profieren en desarrollo de las funciones asignadas por el decreto 2163 de 2011.

Fundamentos jurídicos:

Ley 1579 de 2012

Código Civil

El deber de realidad jurídica y la autonomía registral.-

La Ley 1579 de 2012 " Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos " contempla de manera expresa los fines u objetivos del registro inmobiliario. Es evidente que la función registra' se inspira en tres grandes objetivos, a saber: i) servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos, ii) dar publicidad a los actos y contratos que trasladan o mutan el dominio de los bienes raíces así como a la imposición de gravámenes o limitaciones al dominio de éstos y, iii )brindar mayores garantías de autenticidad y seguridad a los títulos, actos o documentos que deben registrarse.

La Ley 1579 de 2012, establece qué actos, títulos y documentos son objeto de inscripción por parte de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, para lo cual cito lo dispuesto en el artículo 4°, así:

"Artículo 4°. Actos, títulos y documentos sujetos al registro. Están sujetos a registro:

a) Todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes inmuebles;

b) Las escrituras públicas providencias judiciales arbitrales o administrativas que disponen la cancelación  de las anteriores inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley;

c) Los testamentos abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma de conformidad con la ley.

Parágrafo 1°. Las actas de conciliación en las que se acuerde enajenar, limitar, gravar o desafectar derechos reales sobre inmuebles se cumplirá y perfeccionará por escritura pública debidamente registrada conforme a la solemnidad consagrada en el Código Civil Escritura Pública que será suscrita por el Conciliador y las partes conciliadoras y en la que se protocolizará la respectiva acta y los comprobantes fiscales para efecto del cobro de los derechos notariales y registrales.

Parágrafo 2°. El Gobierno Nacional reglamentará el Registro Central de Testamentos cuyo procedimiento e inscripciones corresponde a las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos.".- (subraya fuera del texto).

En concordancia con lo anterior en el artículo 8° establece:

Artículo 8°. Matricula Inmobiliaria. (...)

En la matrícula inmobiliaria constará la naturaleza jurídica de cada uno de los actos sometidos a registro, así: tradición, gravámenes, limitaciones y afectaciones, medidas cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones y otros.

Parágrafo 1°. Solo se podrá omitir la transcripción de los linderos en el folio de matrícula inmobiliaria, para las unidades privadas derivadas de la inscripción del régimen de propiedad horizontal.

07/08 Cancelaciones: para la inscripción de títulos, documentos o actos que conlleven la cancelación de las inscripciones contempladas en el literal (b) del artículo 4° de esta ley. (Subraya fuera de texto).

 

Igualmente prevé el artículo 18 ibídem:

Artículo 18. Suspensión del trámite de registro a prevención. En los eventos en que al efectuarse la calificación de un documento proveniente de autoridad judicial o administrativa con funciones judiciales se encuentre que no se ajusta a derecho de acuerdo a la normatividad vigente, se suspenderá el trámite de registro y se informará al funcionario respectivo para que resuelva si acepta lo expresado por la oficina o se ratifica en su decisión. La suspensión del trámite se hará mediante acto administrativo motivado y por el término de treinta (30) días, a partir de la fecha de remisión de la comunicación, vencidos los cuales y sin haber tenido respuesta, se procederá a negar la inscripción con las justificaciones legales pertinentes. En el evento de recibir ratificación, se procederá a su registro dejando en la anotación la constancia pertinente.

De la lectura de las normas en comento se evidencia con meridiana claridad que el Registrador sólo puede cancelar una medida cautelar cuando se le presente la prueba de la cancelación de la misma o la orden judicial o administrativa en tal sentido.

De la misma manera el nuevo Estatuto de Registro dispone que la inscripción de una medida cautelar tiene una vigencia de diez (10) años contados a partir de su registro, salvo que antes de su vencimiento la autoridad que la decretó solicite la renovación de la inscripción, con la cual tendrá una vigencia de cinco años, prorrogables por igual periodo hasta por dos veces.

En ese propósito los artículos 13 a 30 del Capítulo V de la Ley 1579 de 2012, disponen el procedimiento que debe adelantarse para ingresar un documento al registro público de inmuebles; por su parte los artículos 67 a 72 se dirigen a satisfacer la publicitación de los actos incorporados en el registro.

La realidad jurídica también comporta el deber de declarar la sucesión ininterrumpida de derechos, mutaciones y variaciones de un predio a través del tiempo y en tal medida la Oficina de Registro debe procurar la fidelidad de la misma, en atención a proporcionar información confiable y oportuna, con mayor razón cuando advierte que en un folio, no se dan los presupuestos legales, porque ingresan documentos al registro, cuyo contenido no es coherente con las razones que lo motivan, con el derecho-traditivo-que lo antecede o porque no consulta las formalidades propias del registro.

De la lectura de las normas en comento se evidencia con meridiana claridad que el Registrador sólo puede cancelar una medida cautelar cuando se le presente la prueba de la cancelación de la misma o la orden judicial o administrativa en tal sentido.

De la misma manera el nuevo Estatuto de Registro dispone que la Inscripción de una medida cautelar tiene una vigencia de diez (10) años contados a partir de su registro, salvo que antes de su vencimiento la autoridad que la decretó solicite la renovación de la inscripción, con la cual tendrá una vigencia de cinco años, prorrogables por igual periodo hasta por dos veces.

La administración de justicia y las medidas cautelares,

Dentro de los presupuestos de existencia del Estado de Derecho, especial importancia cobra el orden público y en ese propósito, la organización y estructura que determinan las funciones de las ramas legislativas y la jurisdiccional, disponen las garantías, derechos y formas necesarias para regular la convivencia pacífica de sus asociados, atendiendo en todo momento el interés general.

Con el fin de evitar que los efectos de las sentencias se conviertan en estériles y nugatorias el legislador ha previsto medidas especiales y temporales para garantizar que los fines y propósitos de un fallo se cumplan. Como es sabido los embargos son una especie del género denominado cautela; ésta por su parte constituye un mecanismo procesal preordenado a conservar o asegurar aquellos elementos o bienes afectados a reparar, resarcir o minimizar los efectos del daño por la inobservancia del derecho en una circunstancia particular y

Concreta.

La procedencia o no de la cancelación de las anotaciones relativas a la cancelación de medidas cautelares, puede decidirse por la Oficina de Registro, en ejercicio de su autonomía relativa, previa orden de la autoridad que haya ordenado dicha medida cautelar. En tanto tales anotaciones se encuentran revestidas de una presunción de legalidad.

La Ley 1579 de 2012, "Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos, en el

Capítulo XIV, " Cancelaciones en el Registro", artículos 61 a 64 dispone que:

"Artículo 61. Definición. La cancelación de un asiento registra! es el acto por el cual se deja sin efecto un registro o una inscripción.

Artículo 62. Procedencia de la cancelación. El Registrador procederá a cancelar un registro o inscripción cuando se le Presente la prueba de la cancelación del respectivo titulo o acto, o la orden ludida' o administrativa en tal sentido.

La cancelación de una inscripción se hará en el folio de matrícula haciendo referencia al acto, contrato o providencia que la ordena o respalda. Indicando la anotación objeto de cancelación.

Artículo 63. Efectos de la cancelación. El registro o inscripción que hubiere sido cancelado carece de fuerza legal y no recuperará su eficacia sino en virtud de decisión judicial o administrativa en firme.

Artículo 64. Caducidad de inscripciones de las medidas cautelaras y contribuciones especiales. Las inscripciones de las medidas cautelares tienen una vigencia de diez (10) años contados a partir de su registro. Salvo que antes de su vencimiento la autoridad judicial o administrativa que la decretó solicite la renovación de la inscripción, con la cual tendrá una nueva vigencia de cinco (5) años, prorrogables por igual periodo hasta por dos veces.

Vencido el término de vigencia o sus prórrogas, la inscripción será cancelada por el registrador mediante acto administrativo debidamente motivado de cúmplase, contra el cual no procederá recurso alguno; siempre y cuando medie solicitud por escrito del respectivo titular(es) del derecho real de dominio o de quien demuestre un interés legítimo en inmueble.

Parágrafo. El término de diez (10) años a que se refiere este artículo se empieza a contar a partir de la vigencia de esta ley, para las medidas cautelares registradas antes de la expedición del presente estatuto. " ( subraya fuera del texto).

En cuanto a la duplicidad de matrículas:

La misma Ley 1579 de 2012, en su artículo 8 dispone:

“Artículo 8°. Matricula Inmobiliaria. Es un folio destinado a la inscripción de los actos, contratos y providencias relacionados en el articulo 4°, referente a un bien raíz, el cual se distinguirá con un código alfanumérico o complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya sentando.

Además, señalará, con cifras distintivas, la oficina de registro, el departamento y el municipio, corregimiento a vereda de la ubicación del bien inmueble y el número único de identificación predial en los municipios que lo tengan o la cédula catastral en aquellos municipios donde no se haya implementado ese identificador.

Indicará también, si el inmueble es urbano o rural, designándolo por su número, nombre o dirección, respectivamente y describiéndolo por sus linderos, perímetro, cabida, datos del acto administrativo y plano donde estén contenidos los linderos, su actualización o modificación y demás elementos de identificación que puedan obtenerse.

En la matrícula inmobiliaria constará la naturaleza jurídica de cada uno de los actos sometidos a registro, así: tradición, gravámenes, limitaciones y afectaciones, medidas cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones y otros. (...)"

Es así que la existencia de dos o más folios de matrícula inmobiliaria constituyen duplicidad o multiplicidad de folios. En estos casos es necesario para ajustarse a la ley que el predio tenga un solo folio de matrícula, a través de la unificación de matrículas.

Ahora bien, la unificación de folios de matrícula inmobiliaria se produce cuando el registrador tiene conocimiento de la existencia de dos o más folios de ~dula inmobiliaria sobre un mismo bien raíz determinado y con respecto a un único propietario, figura que en materia registral se denomina duplicidad de matrículas, para que esa identidad se dé, es indispensable que los linderos anotados en ambos folios coincidan en todos y cada uno de los puntos cardinales en ellos señalados, y que exista certeza sobre un único titular del derecho de dominio es decir, que exista identidad registral, documental, acorde con los documentos que reposan en el archivo de la oficina.

Detectada la duplicidad de folios, el Registrador ordenará la unificación mediante Resolución motivada, conservando como folio único aquel que presente la apertura más antigua o la tradición más completa. Si ambos presentan la misma fecha de apertura, se tendrá como folio único el que tenga la inscripción más antigua; si ambos presentan la misma circunstancia, el que contenga más anotaciones, y si ello no fuere posible, aquel sobre el cual se hayan expedido más certificados. Al folio escogido se trasladarán las inscripciones del folio cerrado si no estuvieren registradas en aquel, y se ordenarán cronológicamente, con las respectivas salvedades de ley.

Tal resolución deberá darse como resultado de la correspondiente actuación administrativa, siguiendo los lineamientos del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso-Administrativo, con la citación de quienes llegaren a verse afectados con la decisión.

Si la decisión de unificar afecta al titular del derecho de dominio y a terceros adquirentes de buena fe, la providencia que ponga fin al proceso deberá notificarse al titular de derecho inscrito y su parte resolutiva deberá publicarse de conformidad con lo ordenado en el artículo 73 de la Ley 1437 de 2011.

Por lo anterior espero que sus interrogantes hayan sido absueltos de la mejor manera.

 

Atentamente

MARCOS JAHER PARRA OVIEDO

Jefe Oficina Asesora Juridica. 

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