Consulta 3186 ante la
Oficina Asesora Jurídica
Superintendencia de
Notariado y Registro
Para: Doctora ALEXIS
FELICIA FERNANDEZ PABA
Jefe Coordinación
de Gestión de Cobranzas
Subdirección de
Gestión de Recaudo y Cobranzas
Carrera 8 # 6C-38
piso 4
Ciudad.
Asunto:
Levantamiento medidas
cautelares
Oficio
100-224-335-620, radicado SNR2013ER039070
CR-005
Apreciada Doctora:
Atendiendo el oficio
radicado con el número mencionado en el asunto, donde solicita el protocolo o
lineamientos internos o externos establecidos a las Oficinas de Registro de
Instrumentos Públicos para el levantamiento de medidas cautelares, así como la
normatividad existente en caso de duplicidad de folios de matrícula
inmobiliaria.
Lo anterior por las
dificultades en la disparidad de criterios que han tenido a nivel nacional cada
vez que una de sus Direcciones Seccionales ordena el desembargo de un bien
inmueble y duplicidad de folios en algunos casos, por lo que agradece la
aclaración de esos temas.
Consideraciones de la
Oficina Asesora Jurídica:
Sobre el particular,
es necesario precisar que los conceptos emitidos por esta Oficina Jurídica, se
ciñen a los parámetros establecidos por el inciso tercero del artículo 28 de la
Ley 1437 de 2011, esto es, no comprometen la responsabilidad de esta Superintendencia,
ni son de obligatorio acatamiento o ejecución por los Registradores de
Instrumentos Públicos y/o Notarios del país. Aquellos, simplemente reflejan el
criterio que sobre una materia en particular pueda tener esta entidad y se
profieren en desarrollo de las funciones asignadas por el decreto 2163 de 2011.
Fundamentos
jurídicos:
Ley 1579 de 2012
Código Civil
El deber de realidad jurídica y la autonomía registral.-
La Ley 1579 de 2012
" Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos " contempla de manera
expresa los fines u objetivos del registro inmobiliario. Es evidente que la
función registra' se inspira en tres grandes objetivos, a saber: i) servir de
medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos
reales constituidos en ellos, ii) dar publicidad a los actos y contratos que
trasladan o mutan el dominio de los bienes raíces así como a la imposición de
gravámenes o limitaciones al dominio de éstos y, iii )brindar mayores garantías
de autenticidad y seguridad a los títulos, actos o documentos que deben
registrarse.
La Ley 1579 de 2012,
establece qué actos, títulos y documentos son objeto de inscripción por parte
de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, para lo cual cito lo
dispuesto en el artículo 4°, así:
"Artículo 4°.
Actos, títulos y documentos sujetos al registro. Están sujetos a registro:
a) Todo acto,
contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial,
administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración,
adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o
extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes
inmuebles;
b) Las escrituras
públicas providencias judiciales arbitrales o administrativas que disponen
la cancelación de las anteriores
inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley;
c) Los testamentos
abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma de conformidad con la
ley.
Parágrafo 1°. Las
actas de conciliación en las que se acuerde enajenar, limitar, gravar o
desafectar derechos reales sobre inmuebles se cumplirá y perfeccionará por
escritura pública debidamente registrada conforme a la solemnidad consagrada en
el Código Civil Escritura Pública que será suscrita por el Conciliador y las
partes conciliadoras y en la que se protocolizará la respectiva acta y los
comprobantes fiscales para efecto del cobro de los derechos notariales y
registrales.
Parágrafo 2°. El
Gobierno Nacional reglamentará el Registro Central de Testamentos cuyo
procedimiento e inscripciones corresponde a las Oficinas de Registro de
Instrumentos Públicos.".- (subraya fuera del texto).
En concordancia con lo anterior en el artículo 8°
establece:
Artículo 8°.
Matricula Inmobiliaria. (...)
En la matrícula
inmobiliaria constará la naturaleza jurídica de cada uno de los actos sometidos
a registro, así: tradición, gravámenes, limitaciones y afectaciones, medidas
cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones y otros.
Parágrafo 1°. Solo se
podrá omitir la transcripción de los linderos en el folio de matrícula
inmobiliaria, para las unidades privadas derivadas de la inscripción del
régimen de propiedad horizontal.
07/08 Cancelaciones:
para la inscripción de títulos, documentos o actos que conlleven la cancelación
de las inscripciones contempladas en el literal (b) del artículo 4° de esta ley.
(Subraya fuera de texto).
Igualmente prevé el
artículo 18 ibídem:
Artículo 18. Suspensión
del trámite de registro a prevención. En los eventos en que al efectuarse la
calificación de un documento proveniente de autoridad judicial o administrativa
con funciones judiciales se encuentre que no se ajusta a derecho de acuerdo a
la normatividad vigente, se suspenderá el trámite de registro y se informará al
funcionario respectivo para que resuelva si acepta lo expresado por la oficina
o se ratifica en su decisión. La suspensión del trámite se hará mediante acto
administrativo motivado y por el término de treinta (30) días, a partir de la
fecha de remisión de la comunicación, vencidos los cuales y sin haber tenido
respuesta, se procederá a negar la inscripción con las justificaciones legales
pertinentes. En el evento de recibir ratificación, se procederá a su registro
dejando en la anotación la constancia pertinente.
De la lectura de las
normas en comento se evidencia con meridiana claridad que el Registrador sólo
puede cancelar una medida cautelar cuando se le presente la prueba de la
cancelación de la misma o la orden judicial o administrativa en tal sentido.
De la misma manera el
nuevo Estatuto de Registro dispone que la inscripción de una medida cautelar
tiene una vigencia de diez (10) años contados a partir de su registro, salvo
que antes de su vencimiento la autoridad que la decretó solicite la renovación
de la inscripción, con la cual tendrá una vigencia de cinco años, prorrogables
por igual periodo hasta por dos veces.
En ese propósito los
artículos 13 a 30 del Capítulo V de la Ley 1579 de 2012, disponen el
procedimiento que debe adelantarse para ingresar un documento al registro
público de inmuebles; por su parte los artículos 67 a 72 se dirigen a
satisfacer la publicitación de los actos incorporados en el registro.
La realidad jurídica también
comporta el deber de declarar la sucesión ininterrumpida de derechos,
mutaciones y variaciones de un predio a través del tiempo y en tal medida la
Oficina de Registro debe procurar la fidelidad de la misma, en atención a
proporcionar información confiable y oportuna, con mayor razón cuando advierte
que en un folio, no se dan los presupuestos legales, porque ingresan documentos
al registro, cuyo contenido no es coherente con las razones que lo motivan, con
el derecho-traditivo-que lo antecede o porque no consulta las formalidades
propias del registro.
De la lectura de las
normas en comento se evidencia con meridiana claridad que el Registrador sólo
puede cancelar una medida cautelar cuando se le presente la prueba de la
cancelación de la misma o la orden judicial o administrativa en tal sentido.
De la misma manera el
nuevo Estatuto de Registro dispone que la Inscripción de una medida cautelar
tiene una vigencia de diez (10) años contados a partir de su registro, salvo
que antes de su vencimiento la autoridad que la decretó solicite la renovación
de la inscripción, con la cual tendrá una vigencia de cinco años, prorrogables
por igual periodo hasta por dos veces.
La administración de justicia y las medidas cautelares,
Dentro de los
presupuestos de existencia del Estado de Derecho, especial importancia cobra el
orden público y en ese propósito, la organización y estructura que determinan
las funciones de las ramas legislativas y la jurisdiccional, disponen las
garantías, derechos y formas necesarias para regular la convivencia pacífica de
sus asociados, atendiendo en todo momento el interés general.
Con el fin de evitar
que los efectos de las sentencias se conviertan en estériles y nugatorias el
legislador ha previsto medidas especiales y temporales para garantizar que los
fines y propósitos de un fallo se cumplan. Como es sabido los embargos son una
especie del género denominado cautela; ésta por su parte constituye un
mecanismo procesal preordenado a conservar o asegurar aquellos elementos o
bienes afectados a reparar, resarcir o minimizar los efectos del daño por la
inobservancia del derecho en una circunstancia particular y
Concreta.
La procedencia o no
de la cancelación de las anotaciones relativas a la cancelación de medidas
cautelares, puede decidirse por la Oficina de Registro, en ejercicio de su
autonomía relativa, previa orden de la autoridad que haya ordenado dicha medida
cautelar. En tanto tales anotaciones se encuentran revestidas de una presunción
de legalidad.
La Ley 1579 de 2012, "Estatuto de Registro de
Instrumentos Públicos, en el
Capítulo XIV, " Cancelaciones en el Registro",
artículos 61 a 64 dispone que:
"Artículo 61.
Definición. La cancelación de un asiento registra! es el acto por el cual se
deja sin efecto un registro o una inscripción.
Artículo 62.
Procedencia de la cancelación. El Registrador procederá a cancelar un registro
o inscripción cuando se le Presente la prueba de la cancelación del respectivo
titulo o acto, o la orden ludida' o administrativa en tal sentido.
La
cancelación de una inscripción se hará en el folio de matrícula haciendo
referencia al acto, contrato o providencia que la ordena o respalda. Indicando
la anotación objeto de cancelación.
Artículo 63. Efectos
de la cancelación. El registro o inscripción que hubiere sido cancelado carece
de fuerza legal y no recuperará su eficacia sino en virtud de decisión judicial
o administrativa en firme.
Artículo 64.
Caducidad de inscripciones de las medidas cautelaras y contribuciones
especiales. Las inscripciones de las medidas cautelares tienen una vigencia de
diez (10) años contados a partir de su registro. Salvo que antes de su
vencimiento la autoridad judicial o administrativa que la decretó solicite la
renovación de la inscripción, con la cual tendrá una nueva vigencia de cinco
(5) años, prorrogables por igual periodo hasta por dos veces.
Vencido el término de
vigencia o sus prórrogas, la inscripción será cancelada por el registrador
mediante acto administrativo debidamente motivado de cúmplase, contra el cual
no procederá recurso alguno; siempre y cuando medie solicitud por escrito del
respectivo titular(es) del derecho real de dominio o de quien demuestre un
interés legítimo en inmueble.
Parágrafo. El término
de diez (10) años a que se refiere este artículo se empieza a contar a partir
de la vigencia de esta ley, para las medidas cautelares registradas antes de la
expedición del presente estatuto. " ( subraya fuera del texto).
En cuanto a la duplicidad
de matrículas:
La misma Ley 1579 de
2012, en su artículo 8 dispone:
“Artículo 8°.
Matricula Inmobiliaria. Es un folio destinado a la inscripción de los actos,
contratos y providencias relacionados en el articulo 4°, referente a un bien
raíz, el cual se distinguirá con un código alfanumérico o complejo numeral
indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya
sentando.
Además, señalará, con
cifras distintivas, la oficina de registro, el departamento y el municipio,
corregimiento a vereda de la ubicación del bien inmueble y el número único de
identificación predial en los municipios que lo tengan o la cédula catastral en
aquellos municipios donde no se haya implementado ese identificador.
Indicará también, si
el inmueble es urbano o rural, designándolo por su número, nombre o dirección,
respectivamente y describiéndolo por sus linderos, perímetro, cabida, datos del
acto administrativo y plano donde estén contenidos los linderos, su
actualización o modificación y demás elementos de identificación que puedan
obtenerse.
En la matrícula
inmobiliaria constará la naturaleza jurídica de cada uno de los actos sometidos
a registro, así: tradición, gravámenes, limitaciones y afectaciones, medidas
cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones y otros. (...)"
Es así que la
existencia de dos o más folios de matrícula inmobiliaria constituyen duplicidad
o multiplicidad de folios. En estos casos es necesario para ajustarse a la ley
que el predio tenga un solo folio de matrícula, a través de la unificación de matrículas.
Ahora bien, la
unificación de folios de matrícula inmobiliaria se produce cuando el
registrador tiene conocimiento de la existencia de dos o más folios de ~dula
inmobiliaria sobre un mismo bien raíz determinado y con respecto a un único
propietario, figura que en materia registral se denomina duplicidad de
matrículas, para que esa identidad se dé, es indispensable que los linderos
anotados en ambos folios coincidan en todos y cada uno de los puntos cardinales
en ellos señalados, y que exista certeza sobre un único titular del derecho de
dominio es decir, que exista identidad registral, documental, acorde con los
documentos que reposan en el archivo de la oficina.
Detectada la
duplicidad de folios, el Registrador ordenará la unificación mediante
Resolución motivada, conservando como folio único aquel que presente la
apertura más antigua o la tradición más completa. Si ambos presentan la misma
fecha de apertura, se tendrá como folio único el que tenga la inscripción más
antigua; si ambos presentan la misma circunstancia, el que contenga más
anotaciones, y si ello no fuere posible, aquel sobre el cual se hayan expedido
más certificados. Al folio escogido se trasladarán las inscripciones del folio
cerrado si no estuvieren registradas en aquel, y se ordenarán cronológicamente,
con las respectivas salvedades de ley.
Tal resolución deberá
darse como resultado de la correspondiente actuación administrativa, siguiendo
los lineamientos del Código de Procedimiento Administrativo y de lo
Contencioso-Administrativo, con la citación de quienes llegaren a verse
afectados con la decisión.
Si la decisión de
unificar afecta al titular del derecho de dominio y a terceros adquirentes de
buena fe, la providencia que ponga fin al proceso deberá notificarse al titular
de derecho inscrito y su parte resolutiva deberá publicarse de conformidad con
lo ordenado en el artículo 73 de la Ley 1437 de 2011.
Por lo anterior
espero que sus interrogantes hayan sido absueltos de la mejor manera.
Atentamente
MARCOS JAHER PARRA OVIEDO
Jefe Oficina Asesora Juridica.
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Notaría 3
Calle 13 #8A-34 -
Int. 3 Loc. 9 y 10 • Santa
Fe
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Notaría 7
Calle 12B #8-39
Edificio Bancoquia •
Candelaria
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Notaría 35
Avenida 82N
#11-62/64 - Loc. 102 •
Chapinero
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Notaría 56
Carrera 73 #59-12
- C.C. Metro Sur • Ciudad
Bolívar
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Notaría 57
Avenida Calle 45A
Sur #50-47 • Tunjuelito
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Notaría 69
Avenida Calle 134
#7B-83 - Loc 1 - Edif. El Bosque •
Usaquén
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Notaría 73
Avenida El Dorado
#69C-03 Local 103 • Fontibón
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