De la Superintendencia de Notariado y
Registro
Para: Señora
María Marina Mora Mora
Euler206gmail.com
Calle 2 No. 4-14
Samaniego - Nariño
Asunto: Reserva de Usufructo
sobre derechos y acciones
Escrito con radicado
SNR2013ER024820
CR-005 Inscripciones
Señora
María Marina:
Atendiendo
el escrito radicado con el número de la referencia mediante el cual solicita a
esta Superintendencia emita concepto instructivo o informativo acerca de la
viabilidad si mediante oficio dirigido al Registrador de Instrumentos Públicos
de Samaniego, pueda mediante acto administrativo hacer la corrección, cancelación
o anulación de la anotación 12 (constitución de usufructo) en la matricula
inmobiliaria 250-12346.
Marco
Jurídico
•
Código Civil
•
Ley 1579 de 2012
Consideraciones
de la Oficina Asesora Jurídica:
Sobre
el particular, es necesario precisar que los conceptos emitidos por esta
Oficina Jurídica, se ciñen a los parámetros establecidos por el artículo 28 de
la Ley 1437 de 18 de enero de 2011 Código de procedimiento Administrativo y de
lo Contencioso Administrativo), esto es, no son de obligatorio acatamiento o
ejecución por los Registradores de Instrumentos Públicos y/o Notarios del país.
Aquellos, simplemente reflejan el criterio que sobre una materia en particular
pueda tener esta entidad y se profieren en desarrollo de las funciones
asignadas por el decreto 2163 de 2011.
El
registro de la propiedad inmobiliaria es un servicio público que consiste en
anotar, en un folio de matrícula inmobiliaria, los datos más importantes de los
actos, contratos o providencias sujetos a registro y de los que dispongan su
cancelación, con el fin de que cualquier persona interesada conozca en todo
momento el estado jurídico de los bienes inmuebles matriculados.
Como
objetivos básicos del registro de la propiedad inmobiliaria están, el servir de
medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos
reales constituidos en ellos; dar publicidad a los actos y contratos que
trasladan el dominio de los mismos bienes raíces o le imponen gravámenes o
limitaciones, poniendo al alcance de todos el estado jurídico de la propiedad
inmueble, única manera de que surtan efectos respecto de terceros; y revestir
de mérito probatorio a todos los instrumentos públicos sujetos a inscripción,
función que se ejerce por las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y
que se encuentra debidamente regulada por la Ley 1579 del 01 de octubre de
2012.
El
Decreto 2163 de 2011 establece que a la Superintendencia de Notariado y
Registro, le compete la inspección y vigilancia en la prestación de los
servicios públicos de registro y de notariado; así como la segunda instancia
ante la Dirección de Registro, respecto de los actos administrativos expedidos
por los Registra dores de Instrumentos Públicos. (Agotamiento de Vía
Gubernativa).
Las
Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos son dependencias de la
Superintendencia de Notariado y Registro; pero autónomas en su función registral,
de conformidad con lo establecido en el Decreto 2163 de 2011, que en su
artículo 30 dispone:
"(..)
Articulo 30. Registradores de Instrumentos Públicos. Los registradores de
instrumentos públicos son los responsables del funcionamiento técnico y
administrativo de las respectivas oficinas.
Además
de las funciones que les señale la ley, cumplirán las que establezca el
Gobierno Nacional, con arreglo a lo dispuesto en este decreto. Los
registradores principales ejercerán la coordinación técnica y administrativa de
las oficinas seccionales que de él dependan, de conformidad con los reglamentos
que se expidan.". Fundamenta la competencia de las Oficinas de Registro de
instrumentos, el Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos (Ley 1579 de
2012) que consagra:
"Articulo
1°. Naturaleza del registro. El registro de la propiedad inmueble es un
servicio público prestado por el Estado por funcionarios denominados
Registradores de Instrumentos Públicos, en la forma aquí establecida y para los
fines y con los efectos consagrados en las leyes.". Negrilla fuera de
texto.
Así
las cosas frente a la solicitud que nos ocupa me permito manifestarle que esta
Oficina carece de competencia para emitir órdenes a los Registradores de
Instrumentos Públicos respecto de la función registra! que ejercen, razón por
la cual, en caso de existir fundamento legal que le permita establecer que un
acto publicitado en un folio de matrícula inmobiliaria no se ajusta en derecho
o a la realidad jurídica del bien inmueble, puede elevar la solicitud de
corrección correspondiente al Registrador de Instrumentos Públicos.
No
obstante lo anterior procederemos a emitir nuestra posición jurídica sobre la
viabilidad de inscripción de actos de constitución de usufructo sobre derechos
de falsa tradición o dominio incompleto, de conformidad con lo dispuesto en el
numeral 2 0 del artículo 14 del Decreto 2163 de 2011.
El
PLENO DOMINIO hace referencia a la forma de adquirir los derechos reales sobre
bienes inmuebles en la forma y términos prevista por los artículos 665 y 669
del Código Civil, y como modos de adquirir encontramos la tradición, la
prescripción, la accesión, la sucesión y la Ocupación.
Como
características del pleno dominio encontramos que permite a su titular el uso,
goce y disposición del inmueble, que el derecho es divisible, transferible,
embargable, sobre él se puede constituir patrimonio de familia y afectación a
vivienda familiar, entre otros. El título del pleno dominio lo constituye una
escritura pública (compraventa), o una resolución administrativa (baldíos), o
una sentencia judicial (declaratoria de prescripción).
El
DOMINIO INCOMPLETO se puede determinar por varios aspectos, dentro de los
cuales encontramos la falsa tradición y la posesión inscrita.
La
falsa tradición es la inscripción en el registro de instrumentos públicos del
acto de transferencia de un derecho incompleto que se hace a favor de una
persona, por parte de quien carece de dominio sobre determinado inmueble.
Existen
varios actos dentro de la falsa tradición, dentro de los cuales se destacan la
compraventa de derechos y acciones, adjudicación en sucesión ilíquida (partición
amigable); mejoras, posesión, enajenación de cuerpo cierto teniendo solo
derechos de cuota, venta de cosa ajena, remate de derechos y acciones, entre
otros.
La
falsa tradición tiene como características, que no se transfiere la propiedad y
no permite ejecutar actos de señor y dueño tales como: enajenar el derecho real
de dominio, englobar, construir servidumbres, propiedad horizontal, entre
otros.
El
dominio es en principio un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo, que confiere
a su titular las tres facultades de usa, gozar y disponer de la cosa o bien
sobre que recae.
Dicho
derecho es, sin embargo, susceptible de sufrir limitaciones en la duración,
extensión o ejercicio de los atributos que lo integran. Tales restricciones
pueden ser legales o voluntarias, en el sentido de ser impuestas por la ley o
por un acto jurídico del propio titular del dominio. Entre estas limitaciones
figura la constitución de un usufructo, o sea del derecho de usar y gozar de la
cosa, con independencia de la facultad de disponer del mismo bien sobre el que
se ejerce dicho usufructo. Cuando el dominio se halla separado del uso y goce,
se lo llama mera o nuda propiedad. (C.C. art. 669).
El
usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de usar y gozar de una
cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y de restituirla a su dueño,
supone necesariamente la coexistencia de dos derechos, el del nudo propietario
y el del usufructuario, y tiene una duración limitada (C.C. arts. 823 y 824).
Así
las cosas, la constitución de un usufructo se realiza por parte del titular del
derecho real de dominio, por cualquiera de las formas dispuestas en el artículo
825 del C.C. De los hechos presentados en el escrito de consulta se indica que
el señor Segundo Guillermo Mora Mora, era titular de unos derechos y acciones
respecto del bien inmueble identificado con folio de matrícula número
250-12346, frente a lo cual observamos que los derechos herencia les o derechos
y acciones en sucesión se conocen con el nombre de derechos hereditarios; su
enajenación es la que hace el heredero antes de producirse la partición
judicial de los bienes del causante.
Dentro
de estos derechos se entienden comprendidos los derechos de gananciales que
puede también enajenar el cónyuge supérstite antes de hacerse la partición de
la herencia.
La
venta de estos derechos y acciones no es venta de inmueble, más si dicha
enajenación se radica en un determinado bien raíz, es con el fin de facilitar
su inscripción en el folio de matrícula respectivo para efectos de publicidad
ante terceros.
Por
todo lo antes expuesto, esta Oficina considera que no es procedente la
constitución de un usufructo por parte de quien solo tiene derechos y acciones,
y por ende la inscripción por parte de la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos, dado que el usufructo representa una desmembración de la propiedad;
el título de derechos y acciones solo tiene una mera expectativa frente al bien
inmueble que se reflejará en la sucesión del causante quien si es el titular
del derecho real de dominio.
Por
lo anterior espero que sus interrogantes hayan sido absueltas de la mejor
manera y seguiremos atentos a cualquier inquietud
Atentamente,
Marcos Jaher Parra Oviedo
Jefe Oficina Asesora
Jurídica
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| Notaría 64 | Calle 25G #73A-29 | Fontibón |
| Notaría 65 | Carrera 6 #67-18 | Chapinero |
| Notaría 66 | Calle 69F Bis Sur #1B-23 | Usme |
| Notaría 67 | Av. Calle 72 #82-39/45 | Engativá |
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| Notaría 70 | Carrera 69J #72-36 | Engativá |
| Notaría 71 | Carrera 17 #61A-40 (Nueva. Ubicación) | Chapinero |
| Notaría 72 | Calle 71 #10-53 | Chapinero |
| Notaría 73 | Av. El Dorado #69C-03 Hotel Sheraton Loc. 103 | Fontibón |
| Notaría 74 | Carrera 80I #61-15 Sur | Bosa |
| Notaría 75 | Av. Suba #106-52 | Suba |
| Notaría 76 | Calle 53 #73A-73 | Engativá |
| Notaría 77 | Calle 122 #15-21 Loc. 201 | Usaquén |
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